Investasi Real Estate

Sifat-Sifat Investasi Real Estate

Investasi dalam real estate berbeda dengan efek atau sekuritas, karena dalam real estate investor dapat mengendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung sama sekali dari pasar, yang sebagian terbesar di luar kekuasaan untuk mengendalikannya. Dalam real estate, investor harus dapat melakukan manajemen dengan baik. Investor menjadi manajer yang harus membuat keputusan, seperti: berapa sewa yang harus dikenakan, berapa besar biaya pemeliharaan dan perbaikan, bagaimana syarat-syarat perjanjian pembelian, penjualan atau sewa-menyewa. 

Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam :

(a) jenis-jenis properti,

(b) posisi kepemilikan atau hutang, 

(c) investasi kelompok atau individual.

Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu:

a. Tempat tinggal pribadi (personal residence), berupa rumah keluarga, kondominium, rumah-susun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal keluarga.

Jenis mi merupakan investasi yang paling aman. Rumah tinggal-pemilik umumnya mengandung risiko hilang modal rendah dan memberi potensi apresiasi/kenaikan harga.

b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan, seperti gedung apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan.

Kemungkinan kerugian lebih besar, akibat dan: kecerobohan penyewa, kelebihan unit persewaan yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Tetapi potensi laba juga lebih besar dan pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, dan apresiasi harga.

c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah, bangunan, pompa bensin. Peluang untuk mendapat keuntungan besar terbuka lebar, tetapi kemungkinan menderita rugi besar juga tinggi. Sifat spekulatif timbul dan ketidak-pastian yang besar. Misalkan: kabar akan dibangunnya kompleks perumahan di suatu kawasan, bisa menimbulkan spekulasi pembelian tanah untuk nantinya dijual kembali.

Investasi real-estate bisa dilakukan dengan posisi sebagai pemilik (equity) atau sebagai debitur (debt). Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa hipotek (mortgage) dan perjanjian trust (deeds of trust). Investasi hutang ini memberikan keamanan hasil, jika peminjam diharuskan untuk menanggung setidak-tidaknya 20% dalam posisi kepemilikan dalam hipotek properti (tidak lebih dari 80% rasio pinjaman terhadap-nilai properti).

Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan individual, atau firma terbatas. Investasi dengan kepemilikan property individual memberikan kekuasaan pengendalian yang besar, tetapi kelemahannnya menyangkut terbatasnya modal perorangan untuk pengadaan property. Trust investasi real estate (real estate investment trust) adalah perusahaan investasi yang menanam modal (yang diperoleh melalui penjualan sahamnya kepada investor) dalam hipotek dan berbagai jenis instrumen investasi real estate. Firma terbatas (limited partnership) adalah bentuk organisasi di mana beberapa partner tertentu menjadi partner terbatas (limited partner) yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya, sedang partner umum (general partner) menjadi manajer (managing partner) yang mempunyai tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar keputusan.

Tujuan dan Kendala

Dalam investasi real estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu ditetapkan kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial.

Kendala atau batasan finansial menyangkut (a) hubungan risiko-hasil (risk return relationship) yang dapat diterima, (b) jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real estate. 

Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam:

1. nilai-sekarang bersih (net present-value)

2. perkiraan hasil (approximate yield)

3. periode pembayaran kembali (payback period)

4. rasio perlindungan pajak (tax shelter ratio)

Keberhasilan investasi real estate memerlukan investor untuk menyusun kriterianya sendiri berdasar kebutuhannya dan kondisi pasar setempat.

Meskipun investor melakukan investasi real estate untuk memperoleh hasil finansial, namun demikian, investor juga menghadapi faktor-faktor non finansial, karena itu investor perlu menentukan kendala / batasan dan tujuan yang bersifat nonfinansial juga. 

Lingkup Analisa

Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: faktor-faktor fisik, hak, waktu, dan geografi.

1. Fisiknya properti. Bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa ía mendapatkan baik kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan. Masalah akan timbul bila investor tidak dapat memperoleh hasil survai lapangan; ukuran yang tepat; atau hasil inspeksi mengenai kerusakan, seperti rayap, kebocoran, kelistrikan. Selain itu, transaksi real estate tidak selalu meliputi properti pribadi, yaitu properti yang tidak melekat relatif tetap pada real estate. Investor mengira pembeliannya termasuk juga unit AC, gorden, kulkas, ternyata keliru. Oleh karena itu, dalam menandatangani kontrak pembelian real estate, harus dipastikan seluruh bagian properti yang diharapkan investor.

2. Hak atas properti. Dalam pembelian real estate, investor sebenarnya tidak membeli fisik properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket hak legal yang tidak hanya membatasi cara-cara memanfaatkan properti, tetapi juga membebani kewajiban-kewajiban tertentu. Hak dan kewajiban mi terkandung dalam sifat, kegunaan, dan batasan legal atas real estate. Sering investor membeli real estate ternyata tidak memperoleh hak yang sempurna, atau tidak bisa menggunakannya sesuai maksudltujuannya. Oleh karena itu diperlukan penelitian legal oleh ahli properti.

3. Jangka-waktu investasi. Harga real estate bisa naik dan turun. Kekuatan pasar bisa menariknya ke atas, tetapi di waktu lain harga bisa nierosot. Namun dalam menilai apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka jangka-waktunya. Investor yang melakukan investasi jangka-panjang, praktis akan mengabaikan perubahan harga dan bulan ke bulan. Sedangkan investor yang spekulatif akan menginginkan laba yang cepat. Investor jangka-pendek memperhatikan setiap perubahan kekuatan pasar, sedangkan investor jangka-panjang mempertimbangkan potensi pertambahan penduduk.

4. Wilayah geografis. Real estate adalah komoditi tempat; nilainya berhubungan langsung dengan apa yang terjadi di lingkungannya. Beberapa properti, wilayahnya hanya menyangkut beberapa ratus meter, seperti toko atau warung barang-barang kebutuhan sehari-hari. Properti lainnya, wilayahnya menyangkut beberapa kilometer, seperti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu investor properti perlu menentukan batas-batas wilayahnya dalam menganalisa investasinya.

Determinan Nilai

Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu: permintaan, penawaran, properti itu sendiri,dan proses pengalihan properti.

1. Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau menyewa suatu properti tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga surber pokok, yaitu:

a. Dasar ekonomis. Dalam pasar real estate, sumber daya-belinya berasal dan pekerjaan. Nilai properti akan naik bila kesempatan kenja meningkat, dan sebaliknya. Oleh karena itu untuk memperkirakan permintaan realestate, perlu diteliti perkiraan akan lapangan kerja di wilayah pasar itu.

b. Sifat kependudukan. Analisa permintaan akan properti harus diarahkan pada demografi dan psikografi. Demografi menyangkut hal-hal seperti: ukuran besarnya rumah tangga, struktur umur, jenis pekerjaan, jenis kelamin, dan status perkawinan. Psikografi rnenyangkut sifat mental masyarakat, seperti kepribadian, gaya hidup, dan selera.

c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). Kenaikan suku bunga dan pengetatan pinjaman hipotik mengakibatkan turunnya permintaan dan harga real estate, dan sebaliknya. Saat ini, pemberi pinjaman atau bank hipotik menawarkan berbagai jenis instrumen hipotik yang menyangkut variasi dalam suku bunga dan pembayaran cicilannya.

2. Penawaran. Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian atas persaingan. Oleh karena dalam menjual properti, pembeli hanya akan membayar harga sebagaimana yang ditawarkan oleh pesaing dan / atau properti lain yang serupa. Dalam bidang real estate, persaingan tercermin dalam bentuk properti serupa yang ditawarkan. Misalnya: investor yang menjual rumah, persaingannya adalah rumah lain yang dijual di sekitar itu.

3. Properti. Nilai jual atau sewa dan suatu properti tidak hanya ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau oleh kebutuhkan dan harga. Dalam real estate, properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena memiliki nilai kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor.

a. Restriksi penggunaan. Hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai peraturan membatasi penggunaan properti,seperti: ijin membuat bangunan (IMB), persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan penghunian kondominium atau rumah susun, perjanjian sewa-menyewa. Oleh karena itu, investasi real estate harus disesuaikan penggunaannya dengan hukum dan peraturannya.

b. Analisa lingkungan. Lokasi merupakan salah satu faktor terpenting yang menentukan nilai real estate, dalam arti lokasi yang baik akan meningkatkan potensi investasi properti. Lokasi yang baik memiliki dua dimensi yaitu: kemudahan dan lingkungan.

(i) Kemudahan (convenience), yaitu jangkauan suatu properti terhadap tempat-tempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik atau penyewa properti, yaitu: sekolah, sarana rekreasi, kantor/tempat kerja, tempat ibadah, dan pusat perbelanjaan.

(ii) Lingkungan (environment), yiitu berbagai aspek di sekeliling property baik fisik maupun non fisik yang membenikan kemanfaatan pada properti, yaitu lingkungan:

- alam, seperti: penghijauan, kebebasan polusi

- estetika, seperti: ketertiban bangunan dan arsitektur

- sosio ekonomis seperti: sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal atau bekerja di situ.

- legal, seperti: berbagi restriksi yang membatasi penggunaan properti.

- fiskal, seperti: kewajiban membayar pajak (PBB) dan hak atas keamanan, kebersihan (dan aparat setempat).

c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan properti yang menjadi kepentingan investor menyangkut:

(i) ukuran luas properti: untuk rumah tinggal ada yang menghendaki halaman yang luas dan ada yang tidak menghendakinya; untuk bangunan komersial, diperlukan tempat parkir.

(ii) kualitas properti, seperti kesuburan tanah untuk penghijauan, ketinggian tanah dan drainase untuk menghindari banjir.

d. Perbaikan. Dalam real estate, perbaikan berarti tambahan-tambahan pada properti, seperti: kebun, lantai parkir, trotoar. Selain itu, harus dilakukan pengaturan ruangan, pemenuhan perlengkapan ruangan, penyediaan jalan antar ruangan, dan sebagainya.

e. Pengelolaan properti (property management). Investasi properti tidak secara otomatis selalu memberikan aliran penghasilan dengan sendirinya. Real estate atau properti harus dikelola dengan baik dan benar. Manajemen properti pada pokoknya berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dan suatu properti, dan menggunakannya dengan biaya serendah mungkin. Fungsi tersebut termasuk kegiatan sehari-hari seperti: penagihan sewa, pemeliharaan dan perbaikan, pencatatan dan pembukuan keuangan, serta kegiatan yang menyeluruh, seperti: peningkatan dan pengembangan mutu properti, perlindungan terhadap bahaya kebakaran, kebanjiran, kecunian, dan sebagainya.

4. Proses transfer properti. Pasar properti tidak bisa disebut efisien karena kurangnya aliran dan pertukaran informasi yang baik antara pembeli dan penjual, dan antara penyewa dan yang menyewakan; selain itu sebagian besar keputusan berada di tangan pemilik properti sendiri. Oleh karena itu, untuk memperbaiki proses jual-beli, pengalihan atau transfer properti perlu dilakukan peningkatan promosi dan perbaikan negosiasi.

a. Promosi properti dilakukan melalui ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan penjualan perorangan.

b. Negosiasi memerlukan keakhlian!keterampilan untuk mendapatkan harga dan persyaratan yang baik.

Perkiraan Nilai Pasar

Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena berbagai alasan.

1. Setiap properti itu unik.

2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beraneka-ragam.

3. Informasi pasar tidak sempurna.

4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi penjual tidak mempunyai cukup waktu.

5. Pembeli juga harus bertindak cepat.

Oleh karena itu, nilai pasar yang sebenarnya dan properti tidak bisa diketahui dengan pasti, sehingga banyak properti dijual dengan harga yang lebih tinggi atau lebih rendah dari perkiraan nilai pasar.

Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal tiga pendekatan

a. Pendekatan biaya, didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu membayar harga properti yang lebih besar daripada biaya untuk membangunnya lagi dengan harga-harga tanah, tenaga, dan bahan bangunan saat ini. Pendekatan mi hanya cocok untuk bangunan relatif baru, karena untuk properti lama menghadapi komplikasi dan penyusutan, keausan, bahan. dan desain lama.

b. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dan properti yang serupa sebagai vaniabel masukan pembanding. Namun karena setiap properti bersifat unik, maka jika investor bisa mengetahui setidaktidaknya satu properti yang terjual lebih tinggi dan satu yang lebih rendah dan properti yang dikehendaki, maka kedua harga jual itu bisa menjadi batas perkiraan nilai pasar dan properti yang bersangkutan.

c. Pendekatan penghasilan, menggunakan pninsip kapitalisasi yang secara teknis berarti mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai-sekarang (present value).

Prakiraan Hasil Investasi

Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai-pasar dan analisa investasi. Kedua konsepsi tersebut memang berbeda, sehingga penggunaannya secara bersamaan akan memberikan gambaran yang lebih baik apakah suatu properti tertentu akan memenuhi tujuan investasi bagi investor.

Perbedaan antara konsepsi nilai-pasar dan analisa investasi yang akan saling melengkapi tersebut menyangkut empat faktor.

a. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai-pasar bersifat retrospektif dengan melihat harga jual properti serupa yang baru lalu untuk memperkirakan harga dan suatu properti tertentu di masa mendatang. Sedangkan analisa investasi memperkirakan berbagai determinan nilai seperti ekonomi; kependudukan, daya-beli, dan potensi sumber persaingan yang akan datang.

b. Impersonal dan personal. Pendekatan nilai-pasar memperkirakan harga properti berdasarkn analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap pembeli dan penjual properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang unik, sehingga setiap transaksi real estate selalu dipengaruhi oleh keinginan untuk memenuhi kebutuhan masing-masing individu tersebut. Dalam hal itu, analisa investasi berusaha membuat penilaian setiap transaksi properti berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dan pihak penjual dan pembeli.

c. Transaksi tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai-pasar atau pendekatan penghasilan menggunakan asumsi pembelian tunai (unleverage). Alternatif cara pembelian lain adalah dengan menggunakan cara pembelanjaan (financing atau leverage). Penggunaan leverage mengandung dimensi risiko-hasil yang berbeda, dalam arti:

i) risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar kembali atau pembayaran cicilan harus dilunasi.

ii) hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman (positive leverage), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada biaya dana pinjaman (negative leverage).

d. NOI dan aliran tunai. Konsepsi nilai-pasar menggunakan pendekatan penghasilan berdasar kapitalisasi penghasilan operasi neto. Tetapi investor real estate sering menggunakan cara pembelanjaan dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan tersebut menghitung hasil investasi berdasar diskon/nilai-sekarang dan aliran tunai (discounted cash flow) atau perkiraan hasil (approximate yield) untuk menentukan kelayakan suatu investasi real estate yang direncanakan.

Nilai Sekarang Aliran Tunai dan Perkiraan Hasil

Dengan menggunakan teknik nilai-sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan suatu invetasi properti.Asumsinya adalah bahwa properti dipegang untuk beberapa tahun, dan dalam masa (holding period) tersebut properti memberi hasil (misalnya sewa), setelah akhir masa itu properti dijual; dapat juga selama holding period, properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitungan sebagai berikut:

a. aliran tunai sesudah pajak tahunan (annual after tax cash flow) dan nilai sekarang aliran tunai tersebut (present value).

b. hasil penjualan sesudah pajak (after tax proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil penjualan tersebut (present value)

Bagikan Artikel